市政府辦公室關于加強和規范

農村宅基地管理工作的意見

錫政辦發〔2021〕79號

各市（縣）、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

　　農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。加強和規范農村宅基地管理對保護農民合法權益、促進城鄉融合發展、實施鄉村振興戰略意義重大。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國鄉村振興促進法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《江蘇省土地管理條例》等法律法規，以及《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）和中共江蘇省委農村工作領導小組辦公室等三部門《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）等相關要求，結合我市實際，現就加強和規范農村宅基地管理有關工作提出如下意見。

　　一、嚴格執行相關法律法規政策

　　（一）強化規劃引領。堅持規劃先行，縣域一盤棋，遵循“先規劃、后建設”原則，統籌農村公共服務、基礎設施、生態、生產和生活用地需求，推動科學編制“多規合一”實用性村莊規劃。根據農村人口數量和變化趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，合理規劃農村建房布局和范圍，并預留一定空間，及時提供優化宅基地選址和用地規模方案，滿足合理的宅基地需求。

　　（二）嚴守政策底線。嚴格落實土地用途管制，農村村民建設住宅應當符合經依法批準的國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃）。要依法保護宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，不得以各種名義違背農民意愿強制流轉農村宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的農村宅基地，不得以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件。合理安排宅基地用地，應當盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田；涉及新增建設用地的，應當依法先行辦理新增建設用地審批手續。落實《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）規定，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

　　（三）嚴格落實“一戶一宅”規定。嚴格執行《江蘇省土地管理條例》等相關規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地面積不得超過135平方米，各市（縣）、區人民政府可以在前述規定（135平方米）的限額內，結合農村村民實際居住需求作出具體規定。現有宅基地超過上述標準的，申請翻建、改（擴）建、新建房屋時，須按規定核減。農村村民應當嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用農村宅基地。經批準易地建造住宅的，必須嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還給村集體，同時由原權利人或原權利人委托村集體申請注銷不動產權證書。

　　（四）堅持節約集約用地。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，各市（縣）、區在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，保障農村村民實現戶有所居。城鎮開發邊界外的村莊，要通過村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間。有序引導農村村民適度規模集中居住，確定為規劃發展村莊的，按規定審批農村宅基地。一般村莊范圍內的，原則上不新增用地規模，優先引導到規劃發展村莊內審批宅基地；住房經鑒定為C級或以上的，可以申請納入城鎮社區集中安置，也可以申請在原宅基地范圍內按照《中共無錫市委無錫市人民政府關于加強和改進農村住房建設管理的意見（試行）》（錫委發〔2017〕36號）的規定翻建；對于原址翻建確有困難的兵營式住房，在不新增建設用地的前提下，按照村民一致原則，可以申請在原村落內翻建。有條件的地區可以探索宅基地有償使用、競價選位、自愿有償退出等機制，加大閑置用地盤活力度，推動農村宅基地公平、合理使用，提升農村宅基地的資源價值和利用效率。

　　（五）嚴格宅基地申請資格。各市（縣）、區要充分利用好農村集體經濟組織成員資格認定、農村宅基地使用權確權登記頒證及農房利用現狀調查成果，結合本地實際，完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規則，注意分戶的合理性，做好與戶籍管理的銜接，不得設立互為前提的申請條件，保障農民合法權益。

　　（六）保障建房合理用地需求。各市（縣）、區應認真組織開展農村村民住宅建設用地需求調查，并于每年年初提出需要保障的農村村民住宅建設用地計劃需求，按程序報省審定后按不低于各地年度新增建設用地計劃指標的5%預支安排，專項用于保障農村村民住宅建設用地，年底據實核銷。當年保障不足的，下一年度優先保障。

　　二、切實規范農村宅基地建房審批流程

　　根據《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）要求，宅基地建房審批流程如下：

　　（一）農戶申請。符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。村民小組收到申請后，應提交村民小組會議討論通過，并將申請人、申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數、高度和面積等情況在本小組范圍內公示。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。

　　（二）村級審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃）、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鎮人民政府（街道辦事處）。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，由村級組織簽署意見，報送鎮人民政府（街道辦事處）。

　　（三）部門聯審。由鎮人民政府（街道辦事處）指定牽頭部門，相關部門配合參與聯審，建立健全一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，公布辦理流程和要件，明確鎮級部門關于農業農村、自然資源規劃、建設等方面在材料審核、現場勘查等各環節的工作職責和辦理期限。審批工作中，農業農村方面負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村級組織審核公示等。自然資源規劃方面負責審查用地建房是否符合國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃）、用途管制要求，其中涉及新增建設用地的，應當依法先行辦理新增建設用地審批手續后，辦理規劃許可；使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，在符合國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃）及有關規定的情況下，按照權限和相關規定辦理規劃許可。建設方面負責審核住房建設設計，實施帶圖報建，加強農房風貌管控，組織開展農房質量安全實地抽查等工作。涉及林業、水利、電力、公安等部門的要及時征求意見。

　　（四）鎮級審批。根據各部門聯審結果，鎮人民政府（街道辦事處）對農村村民住宅用地申請進行審批，符合要求的核發《農村宅基地批準書》。鄉村建設規劃許可證由受委托的鎮人民政府（街道辦事處）一并發放，并以適當方式公開。鎮（街道）要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并及時將審批情況報市（縣）區農業農村、自然資源規劃、行政審批等部門備案。

　　（五）全程管理。鎮人民政府（街道辦事處）要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監管，落實村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”制度，全面落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、施工關鍵節點巡查到場、住宅建成后核查到場“四到場”要求。收到宅基地和建房（規劃許可）申請后，鎮人民政府（街道辦事處）要及時組織農業農村、自然資源規劃、建設等部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等。經批準用地建房的農戶，應當在開工前向鎮人民政府（街道辦事處）申請劃定宅基地用地范圍，鎮人民政府（街道辦事處）在收到申請后及時組織相關部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。施工期間，鎮人民政府（街道辦事處）要在施工關鍵節點巡查到場（可通過購買服務方式），在地基基礎、抗震節點和關鍵主體結構施工過程中，及時到施工現場檢查指導，特別是加強隱蔽部位的到場檢查，發現不符合基本建設要求的當即告知建房戶，提出處理建議并做好記錄。農戶建房完工后，鎮人民政府（街道辦事處）要組織相關部門驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，建房質量是否滿足抗震要求，是否履行拆除舊房且原宅基地交還集體等承諾，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。通過驗收的農戶，可以向不動產登記部門申請辦理房地一體不動產登記。

　　三、探索開展閑置宅基地和閑置住宅盤活利用

　　（一）培育盤活利用主體。在充分保障農村村民宅基地合法權益和農民住房財產權的基礎上，支持農村集體經濟組織及其成員發揮主體作用盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。支持返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目。鼓勵有一定經濟實力的農村集體經濟組織對閑置宅基地和閑置住宅進行統一盤活利用，引導有實力、有意愿、有責任的企業有序參與盤活利用工作，帶動當地產業發展和農民就業創業增收。

　　（二）創新盤活利用機制。支持農村集體經濟組織及其成員采取自主經營、合作經營、租賃經營、委托經營等多種形式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。結合“百企建百園”、萬企聯萬村、鄉村休閑旅游、美麗田園鄉村建設、農村人居環境整治等活動和平臺，向社會推介農村閑置宅基地和閑置住宅資源，創造合作機會，促進資源利用。支持各地統籌安排相關資金，用于農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。

　　（三）推廣盤活利用模式。綜合考慮區位交通條件、自然人文資源稟賦、生態環境容量和產業發展基礎，注意發揮地域特色、傳統村落、傳統建筑、傳統民俗等優勢，選擇適合本地實際的農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。鼓勵利用閑置住宅打造農村一二三產業融合發展項目，培育發展一批符合鄉村特點的休閑旅游農業、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態。支持農村集體經濟組織采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展，產生的土地增值收益要全部用于農業農村。在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民向符合宅基地申請條件的本集體經濟組織成員轉讓宅基地。轉讓合同生效后，應及時辦理農村宅基地使用權變更手續。鼓勵進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。

　　（四）開展盤活利用示范。支持選擇黨委政府重視、農村集體經濟組織健全、宅基地管理規范、鄉村產業發展有基礎、農民群眾參與積極性高的村莊，集中整合相關扶持資源，有序開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。突出山水田園資源、鄉村特色產業和歷史文化底蘊，打造民宿農家樂集中地、鄉村旅游目的地、家庭手工作坊、文化科創空間等盤活利用樣板點。及時總結可復制、可推廣的經驗模式，探索規范、高效的運行機制和管理制度，以點帶面、穩步推開。

　　四、著力構建長效管理體制機制

　　（一）落實屬地管理責任。按照2019年修正的《中華人民共和國土地管理法》規定，農村村民住宅用地由鎮人民政府（街道辦事處）審核批準。鎮人民政府（街道辦事處）要切實履行屬地責任，制定實施細則、充實力量、健全機構，確保工作有人干、責任有人負；要承擔起宅基地審批和日常監管職責，參照附件1—7，結合本地實際，進一步簡化和規范申報材料，優化審批流程，提高審批效率，加強事中事后監管，確保宅基地審批管理工作接得住、管得好；要指導村級組織完善宅基地民主管理、健全宅基地申請審核有關制度，公開、公平、公正分配使用宅基地。在村級組織中明確1人兼任村級宅基地協管員，協助開展農村宅基地和建房管理。宅基地審批和管理工作按照屬地管轄原則，鎮人民政府（街道辦事處）要具體明確一個牽頭負責部門，加快建立宅基地管理、改革、執法的專業隊伍，切實增強履職能力。

　　（二）切實履行部門職責。農業農村部門負責農村宅基地改革和管理有關工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，定期向同級自然資源規劃部門通報農民建房新增建設用地需求；參與編制國土空間規劃（村莊規劃）。自然資源規劃部門指導各地編制“多規合一”實用性村莊規劃，在國土空間規劃（村莊規劃）中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理新增建設用地審批等相關手續，負責確權登記頒證等工作。行政審批部門負責鄉村建設規劃許可相關工作。住房城鄉建設部門負責指導農村住房建設、農村住房安全和危房改造等工作，提供農房設計方案，加強農房建設風貌管控、施工管理、質量安全等，加強農村建筑工匠的管理和培訓，推廣使用綠色建材和技術。其他相關部門要協同做好相關管理工作。

　　（三）確保有序銜接過渡。市（縣）區黨委、政府要高度重視、認真研究，按照“編隨事走、人隨編走”的原則，明確相關部門職責，及時轉隸劃轉宅基地管理、執法的職能、編制和人員。各地農業農村、自然資源規劃、住房城鄉建設、行政審批等部門要在政府統一領導下，建立工作協調機制，聯合開展審批監管，共同組織改革試點與盤活利用，協同處置信訪矛盾與法律糾紛。落實國土空間規劃、村莊規劃、宅基地用地指標、宅基地確權登記頒證、農房建設等數據信息互通共享機制，做好宅基地審批管理與農房建設、不動產登記等工作的有序銜接。建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法查處等管理信息化。堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現象，防止出現工作“斷層”“斷檔”，對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依法依規嚴肅追責。

　　（四）依法組織巡查監管。各市（縣）、區和鎮（街道）要建立健全農村宅基地管理動態巡查和責任追究制度。依法組織開展農村用地建房動態巡查，加強日常監管，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為，防止產生新的違法違規行為。村級組織要及時收集掌握農村宅基地使用、農房建設施工等狀況，對違法違規行為做到早發現、早報告。探索開展鎮（街道）綜合執法、多部門聯合執法，形成市（縣）區指導、鎮（街道）主導、村級配合的綜合執法格局。對歷史形成的農村宅基地有關問題，要按照“尊重歷史、兼顧現實、依法依規”的原則，區分問題產生根源、事項類別、發生時限，采取聯合辦理等方式穩妥解決，不能一刀切。

　　本意見自下發之日起實施，《市政府辦公室轉發市自然資源和規劃局關于加強宅基地審批管理的實施意見》〔2019〕（錫政辦發24號）同時廢止。有宅基地管理任務的無錫經開區參照本意見執行。本意見的解釋工作具體由市農業農村局會同市自然資源規劃局、市住房城鄉建設局承擔。

　　附件：

　　1.農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

　　2.農村宅基地使用承諾書

　　3.農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

　　4.鄉村建設規劃許可證

　　5.農村宅基地批準書

　　6.農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

　　7.無錫市農村宅基地審批流程示意圖

　　無錫市人民政府辦公室

　　2021年12月31日　

　　（此件公開發布）

責編：司法局